Expertentipps im Überblick
Die erfolgreiche Neuvermietung ...
„Mein Mieter hat gekündigt“
Angstfreie Vermietung
So präsentieren Sie Ihre Immobilie richtig (2)
So präsentieren Sie Ihre Immobilie richtig (1)
Was ist eine Immobilie wert? (2)
Was ist eine Immobilie wert? (1)
Bauen mit dem Architekten ...
Bauen mit einem Bauträger
Neubau oder Bestandsimmobilie - was ist die bessere Wahl? (3)
Neubau oder Bestandsimmobilie - was ist die bessere Wahl? (2)
Neubau oder Bestandsimmobilie - was ist die bessere Wahl? (1)
Neubau oder Bestandsimmobilie - was ist die bessere Wahl? (1)
Immer wieder kommen Immobilieninteressenten mit dieser Frage zu uns in unser Büro. Leider gibt es darauf keine allgemeingültige Antwort. Sowohl die Bestands- wie auch die Neubauimmobilie haben Vor- und Nachteile, die man vor einem Erwerb sorgfältig abwägen muss.
• Möchten Sie die Immobilie selbst beziehen oder wollen Sie eine Anlageimmobilie erwerben?
• Ist Ihnen an individuellen Gestaltungsmöglichkeiten oder besonderen Ausstattungsmerkmalen Ihres neuen Zuhauses gelegen?
• Wie hoch ist Ihr Budget? Kommt es für Sie vor allem auf einen besonders attraktiven Kaufpreis an?
• Wie wichtig ist ein niedriger Unterhalt und damit die energetische Effizienz?
• Wünschen Sie sich jahrelange Sorgenfreiheit und Herstellergarantien oder sind Sie bereit zukünftig Zeit und Geld in die Instandhaltung zu investieren?
• Sind Sie an den umfangreichen Fördermöglichkeiten der KfW interessiert oder finanzieren Sie die Immobilie aus eigenen Mitteln bzw. mit Bankkrediten?
• Müssen Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt eingezogen sein oder können Sie mit den beim Neubau üblichen Terminrisiken leben?
Eine Beratung durch Fachleute wie Architekten, Bauingenieure und Makler kann bei der sorgfältigen Analyse der eigenen Wünsche und Bedürfnisse eine nützliche Hilfe sein und viel Zeit und Geld einsparen
Neubau oder Bestandsimmobilie - was ist die bessere Wahl? (2)
Ein wichtiger Grund warum sich viele Immobilieninteressenten für einen Neubau entscheiden, ist die größere energetische Effizienz. Seit der ersten Wärmeschutzverordnung im Jahr 1977 wurde der Energieverbrauch von neuen Wohnbauten mit der derzeit immer noch gültigen EnEV 2009 um über 60 % reduziert. Eine weitere Reduktion wird die kommende EnEV 2014 bringen.
Was heißt das für Ihren Geldbeutel? Während Sie bei einem älteren Haus aus den 60er oder 70er Jahren durchaus mit einem Verbrauch von über 20 Ilm' Wohnfläche rechnen müssen, darf ein modernes Gebäude nach aktuel ler Energieeinsparverordnung nur noch weniger als ca. 8 1/ m' verbrauchen. Die Einsparung beläuft sich bei einem Preis von ca. 80 Cent pro Liter bei einem 150 m2-Haus somit auf ca. € 1.500 im Jahr. Das ist ein beeindruckendes Einsparergebnis.
l ohnt sich deshalb jeder Aufwand fürs Energiesparen? Ein heutiger Neubau mit 150 m' verbraucht pro Jahr nur noch ca. 1.000 1 Heizöl. Eine weitere Verbesserung der Effizienz um ca. 25 % würde deshalb auch nur noch eine Einsparung von ca. € 200 pro Jahr bringen. Es wird somit immer schwieriger, den durch energiesparende Maßnahmen entstehenden zusätzlichen Aufwand tatsächlich durch niedrigere Energiekosten wieder einzuspielen. Holen Sie deshalb immer fachkundigen Rat ein, z. B. bei einem Energieberater, wenn Sie das energetische Konzept Ihres neuen Hauses festlegen.
Neubau oder Bestandsimmobilie - was ist die bessere Wahl? (3)
Im letzten Expertentipp wurden die energetischen Vorteile des Neubaus hervorgehoben. Gibt es angesichts der deutlich besseren Kenndaten eines Neubaus überhaupt stichhaltige Gründe, sich für eine Bestandsimmobilie zu entscheiden? Ja, die gibt es. Ein Neubau ist im Normalfall deutlich teurer als eine gebrauchte Immobilie. Für viele Budgets stellt sich die Frage nach einem Neubau gar nicht erst. Ein zweiter wichtiger Grund, sich für eine bestehende Immobilie zu entscheiden, ist, dass Sie sich in ein bekanntes Umfeld einkaufen. Sie finden gewachsene Strukturen sowohl in baulicher Hinsicht, als auch in sozialer vor. Das kann für Erwerber entscheidend sein. So entscheidend, dass wir Fälle kennen, in denen ältere Bestandsbauten abgerissen und nach den Wünschen der Bauherren im gewachsenen Umfeld neu errichtet wurden. Weiteren Immobilienkäufern ist vor allem ein pünktlicher Einzugstermin - z. B. zum Schuljahresbeginn - wichtig. Auch dies ist bei dem Erwerb einer gebrauchten Immobilie leichter zu gewährleisten, als bei einem Neubau. Und zu guter Letzt spielt auch die gewünschte Grundstücksgröße eine Rolle. Wer sich Flächen von 800 m' und mehr wünscht, wird auch leichter bei einer Bestandsimmobilie fündig werden, als bei Neubauangeboten, da heute nur noch selten Grundstücke von 800 oder gar 1000 m2 offeriert werden. Sie sehen, es gibt gute Gründe, warum die Gebrauchtimmobilie nach wie vor die Hauptrolle im Marktgeschehen einnimmt.
Bauen mit einem Bauträger
Heute ist es längst nicht mehr so, dass individuelle Bauwünsche die Beauftragung eines Bauträgers oder HausbauUnternehmens ausschließen - im Gegenteil, die Anbieter schlüsselfertiger Einfamilienhäuser haben zumindest in den etwas höher angesiedelten Marktsegmenten in den letzten Jahren viel Geld investiert, um auf individuelle Bauherrenwünsche eingehen zu können. Es wurde Planungskapazi tät geschaffen um wirklich einmalige Grundrisspläne zu realisieren. Musterhäuser und Bemusterungszentren sind entstanden, so dass der Aufwand für die Ausstattung der Häuser verringert werden konnte. Moderne Datenverarbeitung sorgt für eine unglaublich verbesserte Baustellenlogistik. Nach wie vor gibt es aber auch schwarze Schafe in der Branche. Um keine unangenehmen Überraschungen zu erleben, ist die richtige Auswahl des Bauträgers entscheidend. Achten Sie auf
• Ausreichende Erfahrung und langjährige Präsenz am Markt
• Sehr gute Bonität des Unternehmens
• Referenzen von ausgeführten Projekten und zufriedenen Kunden
Vereinbaren Sie unbedingt, dass Sie ausreichend bemessene Baufertigstellungsund Gewährleistungsbürgschaften erhalten, damit Sie durch eine Insolvenz des Bauträgers nicht selbst gefährdet werden. Seien Sie darüber hinaus selbst entscheidungs- und entschlussfreudig, denn auch beim Bau sind Wartezeiten teuer. Und: Seien Sie kommunikativ! Die meisten Probleme am Bau haben ihre Ursache in mangelnder Kommunikation.
Bauen mit dem Architekten ...
...gilt bei manchen Bauherren als ein sehr teures Vergnügen und ein „Architektenhaus" zu besitzen ist immer noch ein Statussymbol. Ich kenne aber auch Architekten, die sich um preiswertes Bauen verdient gemacht haben und die es gewohnt sind, Terminpläne einhalten. Wie unterscheiden Sie gute und weniger gute Architekten? Achten Sie - genau wie bei Bauträgern - auf:
• Ausreichende Erfahrung und langjährige Präsenz am Markt
• Referenzen von ausgeführten Projekten und zufriedenen Kunden
Lassen Sie sich von Ihrem Architekten seine bisher ausgeführten Projekte zeigen. Sprechen Sie mit den Bauherren. Sind sie wi rklich zufrieden mit der Architektenleistung? Passt seine „Handschrift" tatsächlich zu lhnen7 Können Sie eine tragfähige Beziehung zu ihm aufbauen? Das sind Fragen, die Sie sich ehrlich beantworten sollten. Beauftragen Sie den Architekten möglichst frühzeitig. Am besten ziehen Sie ihn schon bei der Auswahl des passenden Grundstückes heran. Und beauftragen Sie möglichst alle Leistungsphasen der HOAI, da es immer teuer wird, wenn Verantwortlichkeiten innerhalb des Projektes geändert werden.
Zu guter Letzt: Geben Sie Ihrem Architekten ausreichend Zeit für die Planung. Oft rächt sich zu viel Eile bei der Planung mit Mängeln in der Ausführung und einer weniger gelungenen Gestaltung. Eine gute und durchdachte Planung dagegen kann Ihnen viel Zeit und Geld sparen. Schließlich möchten Sie lange Jahre mit Freuden in Ihrem neuen Zuhause wohnen.
Was ist Ihre Immobilie wert? (1)
Diese Frage stel lt sich jeder Immobilieneigentümer, der sein Haus oder seine Wohnung verkaufen möchte, wie auch jeder Immobilieninteressent, der den Schritt ins Eigentum beabsichtigt.
Das BauGB definiert den Marktwert einer Immobilie im § 194: "Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtl ichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre Als Sachverständige ermitteln wir immer den marktüblichen Preis, wie er sich im Handel unter fremden Dritten ergibt. Nicht immer ist dieser Preis für Verkäufer und Käufer ohne Weiteres akzeptabel. Unsere Erfahrung zeigt immer wieder, dass Verkäufer regelmäßig den Wert ihrer Immobilie höher einschätzen und Käufer wiederum nach Gründen suchen, den Wert des Hauses oder der Wohnung zu mindern. Die Gründe für das jeweilige Verhalten sind verständlich und nachvollziehbar. Als Makler ist es unsere Aufgabe, eine gemeinsame Basis für beide Parteien zu finden, was in den allermeisten Fällen auch gelingt. Die Daten und Fakten aus einer professionellen Wertermittlung sind in solchen Verhandlungen immer hilfreich und verhelfen sowohl Käufern wie auch Verkäufern, zu dem - manchmal nicht einfachen - Entschluss, den Marktpreis zu akzeptieren.
Was ist eine Immobilie wert? (2)
Letzte Woche ging es darum, wie sich der Marktwert nach dem BauGB definiert, also als marktüblicher Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Wer allerdings schon einmal ein Haus oder eine Wohnung verkauft hat, weiß, dass es häufig gerade ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse sind, die dazu führen, dass eine Immobilie verkauft oder auch gekauft wird. Wenn eine Immobilie auf den Markt kommt, weil jemand verstorben ist oder zwei Menschen sich scheiden lassen, dann sind das sicher „ ungewöhnliche Verhältnisse". Genauso ist es, wenn ein Haus oder eine Wohnung gekauft wird, weil man einen gemeinsamen Hausstand gründet oder sich aus beruflichen Gründen verändert.
Sie können sich bestimmt vorstellen, dass es sich auf den Preis auswirkt, wenn der jeweils andere Geschäftspartner über diese „ungewöhnlichen Verhältnisse" Bescheid weiß. Wer wei ß, dass ein Haus wegen einer Scheidung verkauft werden muss, wird sofort versuchen den Preis zu drücken und wer weiß, dass der Kaufinteressent aus beruflichen Gründen umzieht und schnell eine neue Bleibe braucht, wird eher an seiner Preisvorstellung festhalten. Oft sind es somit gerade die ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnisse, die den Kaufpreis, der für eine Immobilie gezahlt wird, bestimmen. Ein erfahrener Immobilienmakler kennt die zusammenhänge und wird immer versuchen, sie für Sie zu einem guten Ende einzusetzen.
So präsentieren Sie Ihre Immobilie richtig (1)
Neben den objektiven Kriterien, wie Größe, Lage und Zustand der Immobilie und den individuellen Umständen auf Käufer- und Verkäuferseite, bestimmt auch die Qualität der Präsentation den Verkaufserlös, der für die Immobilie zu erzielen ist.
Wer einen guten Preis für sein Haus oder seine Wohnung erzielen möchte, der sollte für einen guten ersten Eindruck sorgen. Deshalb ist das erste und einfachste Gebot für eine gute Präsentation: Räumen Sie auf! Schauen Sie sich z. B. die Ausstel lung eines Möbelhauses an und versuchen Sie in Ihrem Zuhause möglichst ein ähnliches Ambiente zu schaffen. Denken Sie ruhig auch an ein paar kleine Accessoires und den duftenden Blumenstrauß.
Der zweite Rat ist schon ein wenig schwieriger zu befolgen: Beseitigen Sie kleinere Mängel, die den positiven Eindruck Ihrer Immobilie trüben könnten. Häufig sind es Kleinigkeiten wie gerissene elastische Fugen oder verkalkte Armaturen, die dazu fü hren, dass eine Wohnung ungepflegt wirkt. Hier können Sie mit wenig Zeit- und Geldeinsatz viel bewirken. Denken Sie dabei nicht nur an die Innenräume, sondern auch an den Außenbereich. Muss der Gartenzaun ausgebessert werden oder benötigen die Fenster noch einen neuen Anstrich? Manchmal wohnen Eigentümer schon lange in ihrer Immobilie und es hat sich eine gewisse Blindheit gegenüber diesen Mangelpunkten eingestellt. Fordern Sie deshalb einfach unsere hilfreiche Info-Broschüre zur Immobilienpräsentation an.
So präsentieren Sie Ihre Immobilie richtig (2)
Wie wichtig der erste gute Eindruck für Ihre Immobilie ist, wenn Sie verkaufen möchten, habe ich Ihnen letzte Woche dargelegt. Wie groß der Erfolg sein kann, wenn Sie ein wenig Mühe und Geld in Ihr Verkaufsobjekt investieren, möchte ich Ihnen heute zeigen. Vor einigen Monaten bat mich ein Hausbesitzer um eine Bewertung seiner ererbten Immobilie. Die war jahrelang von Mietern bewohnt, die sich um gar nichts kümmerten. Entsprechend sah das Haus aus: schmierige Tapeten und Teppichböden, sch lechte Gerüche überall und als Krönung ein total verkoteter Garten. Entsprechend niedrig fiel unsere Schätzung des erzielbaren Kaufpreises aus. Wir vereinbarten mit den Eigentümern, dass das Haus in einen ordentlichen Zustand gebracht wird, d. h. dass der Schimmel fachgerecht beseitigt wird, die verdreckten Teppichböden und auch die jahrelangen Spuren des Hundes im Garten entfernt werden. Anschließend wurde neue Rauhfaser ta peziert und gestrichen - also eine durchaus überschaubare Renovierung für wenige tausend Euro.
Das Verkaufsergebnis war sehr überzeugend. Wir konnten das Haus ohne Nachlass verkaufen und der Verkaufserlös lag € 60.000 über unserer ersten Kaufpreisschätzung. Sie sehen, es kann sich lohnen, Ihre Immobilie für einen Verkauf herzurichten. Wenn Sie wissen möchten, was Sie tun müssen, um aus Ihrer Immobilie ein erfolgreiches Verkaufsobjekt zu machen, fordern Sie einfach unsere Broschüre mit hilfreichen Verkaufstipps an.
Angstfreie Vermietung
Sie sind der Schrecken eines jeden Vermieters: Mietnomaden und -vandalen, die monatelang keine Miete zahlen und die, wenn sie endlich ausgezogen sind, ein Bild der Verwüstung hinterlassen. Beides zusammen kann schnell zur Existenzgefährdung des Vermieters führen. Leider gibt es kein Allheilmittel gegen Mitnomaden. Allerdings können Sie das Risiko für Ihr wertvolles Eigentum minimieren:
• Holen Sie zuverlässige Auskünfte bei Schufa oder Auskunfteien ein. Versuchen Sie ein Bild über die Zahlungsmoral des Aspiranten zu gewinnen.
• Lassen Sie sich von dem Mietinteressenten Referenzen benennen. Dies könnte der bisherige Vermieter sein, der Arbeitgeber oder auch langjährige Bekannte aus einem Verein. So erfahren Sie ein wenig über den Charakter des Mietkandidaten
• Bestehen Sie auf einer angemessenen Kaution. Der Gesetzgeber erlaubt eine Höhe von bis zu 3 Monatsmieten. Die Kaution sollte am besten vollständig mit Übergabe der Wohnung vorliegen. Bestehen Sie auf dem Nachweis einer abgeschlossenen Privathaftpflichtversicherung. Lassen Sie sich Versicherungsgesellschaft und Vertragsnummer mitteilen.
Eine weitere Möglichkeit ist der Abschluss einer Mietnomadenversicherung, die Sie in Laufzeit und Schadenssumme an Ihr Risiko und Ihr Objekt anpassen können. Sie möchten mehr wissen? Dann fordern Sie einfach unsere Broschüre mit hilfreichen Tipps zur erfolgreichen Vermietung an.
"Mein Mieter hat gekündigt"
Manchmal hört man diesen Satz von Vermietern mit Bedauern, manchmal mit Erleichterung in der Stimme - immer sollte man jedoch einige Dinge beachten: Ist die Kündigung rechtswirksam? Nicht immer ist das der Fall. So ist in den meisten Mietverträgen die Schrihform für Kündigungen vorgeschrieben. Haben wirklich alle Ihre Vertragsnehmer unterschrieben? Ist das nicht der Fall, so kann die Kündigung unwirksam sein. Auch müssen gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfristen eingehalten werden. Bitte prüfen Sie, ob der Mieter alle Miet- und Nebenkostenzahlungen geleistet hat. Die Kündigungsbestätigung Wenn alles soweit in Ordnung ist, schicken Sie Ihrem Mieter umgehend eine Kündigungsbestätigung, in der Sie folgende Punkte festhalten:
• Datum des Mietvertragsendes
• Verpflichtung zur Mietzahlung bis zum Vertragsende
• Verpflichtung zur Duldung von Besichtigungen bis zur Neuvermietung
Bitten Sie den Mieter gleich noch um einen Termin zur Wohnungsübergabe und darum, dass er Ihnen seine aktuellen (womöglich schon geänderten) Kontaktdaten mitteilt. Am besten leiten Sie auch gleich die Neuvermietung ein, so dass Sie keine unnötigen Verluste an Mieteinnahmen erleiden. Näheres zur erfolgreichen Neuvermietung erfahren Sie nächste Woche in unserem Expertentipp oder: Fordern Sie einfach unsere Broschüre mit hilfreichen Tipps zur erfolgreichen Vermietung an.
Die erfolgreiche Neuvermietung ...
einer gekündigten Wohnung ist anspruchsvoll, wenn man überflüssige Verluste an Mieteinnahmen vermeiden möchte. Ist es sinnvoll die Miete anzuheben? Nicht immer ist das der Fa ll. Wir raten zu einer moderaten Gestaltung der Miete und empfehlen Ihnen, den vorhandenen Mietpreisrahmen auszunutzen, ohne zu versuchen ihn weiter zu dehnen. Das führt zu weniger Fluktuation und Leerstand und stärkt so Ihre Wirtschaftlichkeit. Ein erfahrener Makler kennt den Mietmarkt und informiert Sie gerne über die in Ihrem Fall angemessene Miethöhe. Verbessert eine Einbauküche die Vermietbarkeit?
Viele Mieter werden Ihnen dankbar sein, wenn Sie eine Küche einbauen lassen, verringern Sie doch die mit einem Umzug verbundenen Investitionen. Bedenken sollten Sie aber, dass Sie für die Küche weiter verantwortlich bleiben, d. h. geht an der Küche etwas kaputt, sind Sie gezwungen, das defekte Teil zu reparieren oder auszutauschen. Das kann im Extremfall teurer sein, als der Wert der Küche. Ist die Küche älter, empfehlen wir deshalb, dass die Küche in das Eigentum des Mieters übergeht und er für die Unterhaltung zuständig ist.
Haben Sie alle Unterlagen für die sofortige Neuvermietung? Ein Energiepass für das Mietobjekt ist heute Pflicht, darauf sollten Sie vorbereitet sein. Oft nachgefragt wird auch ein vermasster Grundrissplan und die letzte Abrechnung. Bestehen Sie aber darauf, dass für Einbauten die Maße vor Ort und nicht aus dem Plan genommen werden. Fordern unsere Broschüre mit hilfreichen Tipps zur erfolgreichen Vermietung an.
